Статья 16: Почему Конья дешевая, а Алания дорогая — Влияние внешнего спроса

Основная истина

Турция — это одна страна, но два разных ценовых мира: туристические прибрежные города и внутренняя Анатолия. Те же квадратные метры, то же качество — но цена почти вполовину меньше. Для этого есть одна единственная причина: иностранный спрос.

16а. Насколько велика разница в цене?

Цена, которую вы заплатите за квартиру 2+1 среднего качества во внутренних анатолийских городах, таких как Конья, Эскишехир или Кайсери, почти вдвое дешевле аналогичной квартиры в Алании. Это касается не только цен на недвижимость, но и стоимости жизни в целом.

В прибрежных городах ориентировочными ценами являются евро и доллары. Недвижимость, аренда, ремонт, рестораны, услуги — все котируется в иностранной валюте. Гражданин Турции и иностранный покупатель платят одинаковую цену. В прибрежных городах валюта — евро и доллар. — это не преувеличение, это повседневная реальность.

16б. Парадокс иностранного спроса

По мере увеличения внешнего спроса цены растут. По мере роста цен все больше иностранцев проявляют интерес — потому что рост цен сигнализирует о ценной области. Цикл питает сам себя.

Иностранный покупатель думает в евро или долларе. Квартира в Алании за 150 000 евро выглядит европейцу дешево. Та же квартира стоит дорого для местного турка. Эта разница в восприятии цен постоянно подталкивает рынок вверх.

16c. Российское и украинское влияние 2022 года. — Увеличение на 100-300% за короткий срок

Когда в 2022 году началась российско-украинская война, в Аланию и прилегающие районы за очень короткий промежуток времени прибыла большая волна российских и украинских мигрантов. Этот внезапный всплеск спроса почти за одну ночь привел к росту цен на аренду и продажу на 100%, 200% и даже 300%.

В этот период разворачивались очень болезненные сцены. Были арендодатели, которые выселяли своих турецких арендаторов, чтобы сдавать жилье иностранцам по более высоким ценам. Долгосрочные арендаторы неожиданно оказались на улице. Это вызвало серьезные споры и юридические проблемы между арендаторами и арендодателями.

Эти события ясно показали, насколько уязвимо местное население прибрежных городов Турции перед волнами иностранного спроса.

16d. Локальная реакция — тихий гнев

Повышение цен вызвало серьезный дискомфорт среди местного турецкого населения. Фраза «иностранцы подняли цены до небес» быстро распространилась в обществе.

Однако люди были вынуждены хранить молчание. Для этого есть две причины: в туристических регионах иностранное присутствие составляет основу экономики, и согласно турецкому законодательству иностранные туристы пользуются определенной защитой. Местному населению ничего не оставалось, как терпеть рост цен. — они заглушили свою реакцию, но не забыли.

Для иностранца, который знает эту реальность, быть осторожным и уважительным, живя в прибрежных городах, важно как в социальном, так и в практическом плане.

16е. Риск пузыря — реальный или преувеличенный?

Это абсолютно реальный риск.

Географию Турции нельзя игнорировать: Сирия, Ирак, Иран, напряженность на Ближнем Востоке — слухи о войне и нестабильность в регионе всегда на повестке дня. До сих пор Турция успешно управляла этими балансами. Но одна истина не меняется:

Если Турция окажется непосредственно вовлеченной в длительную войну или столкнется с серьезной нестабильностью, недвижимость, продаваемая сегодня за 100 000 евро, может не найти покупателей даже за 50 000 евро.

Европейский покупатель хочет безопасности и стабильности. Без мира и безопасности никакая цена не будет привлекательной. Делать инвестиции, игнорируя этот риск, нереально.

Вывод: Инвестиции в недвижимость в Аланье и аналогичных туристических районах должны осуществляться с учетом долгосрочной перспективы и предположения о стабильности. Краткосрочные спекуляции всегда несут риск.

16ф. Каппадокия, Памуккале и туристические регионы

Иностранный спрос в этих областях ориентирован на туризм. — покупатели – это преимущественно те, кто хочет зарабатывать, а не жить. Некоторые инвесторы в различных частях Турции покупают отдельные здания или целые многоквартирные дома за пределами комплексов и пытаются сдавать их в краткосрочную аренду.

Однако не забывайте: Airbnb и краткосрочная аренда в Турции регулируются серьезными правовыми нормами. Если вы находитесь внутри комплекса, руководство может не дать разрешения. Вы должны зарегистрироваться в качестве налогоплательщика. О каждом госте необходимо сообщить в полицию. Оплата наличными строго запрещена.

Те, кто пытается избежать уплаты налогов, в случае поимки подвергаются очень суровым наказаниям. Действуя по логике каждого, это несет в себе серьезный риск.

16г. Какие регионы стали дороже из-за внешнего спроса?

Прибрежные города: Аланья, Анталия, Бодрум, Фетхие, Мармарис, Каш, Калкан, Чешме, Кушадасы.

Крупные города: некоторые районы Стамбула, некоторые районы Измира.

Туристические места внутренней Анатолии: Каппадокия, окрестности Памуккале.

Общая черта: В каждой стране, где иностранный интерес был интенсивным, установилось ценообразование, основанное на иностранной валюте.

16ч. Когда следует отдать предпочтение внутренней Анатолии?

Если качество жизни является приоритетом, а не доход от аренды

Если бюджет ограничен

Если вы хотите избежать толпы туристических зон

Если вы работаете удаленно и не привязаны к локации

Конья, Эскишехир, Кайсери — высокое качество жизни, доступные цены и тишина. Но если вы покупаете жилье с надеждой на доход от аренды и повышение стоимости, прибрежные города всегда будут сильнее.

Официальные источники

ТУРКСТАТ — Индексы цен на жилье в городах Турции: tuik.gov.tr

Индекс цен на жилье TCMB: tcmb.gov.tr

Индекс — Сравнение цен на региональную недвижимость: endeksa.com

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/Турция: Алания находится в пузыре недвижимости? Стоит ли ждать снижения цен?

Честный ответ: никто не может сказать наверняка. Аргументы в пользу коррекции: цены в евро выросли на 200-400% с 2019 года, доходность от аренды снизилась, поскольку цены росли быстрее, чем арендная плата, а в некоторых районах, особенно в Махмутларе, наблюдаются признаки переизбытка предложения в сегменте жилья более низкого качества. Аргументы против скорой коррекции: спрос со стороны иностранных покупателей остается структурно сильным, население Алании и число туристов продолжают расти, а предложение качественного жилья в удачно расположенных районах остается ограниченным. Ясно одно: маловероятно, что в краткосрочной перспективе повторятся невероятные успехи 2019-2023 годов. Покупка ради одной лишь высокой стоимости недвижимости стала более спекулятивной, чем три года назад. Покупка ради доходности плюс умеренная стоимость плюс комфортный образ жизни остается разумным вариантом.

Quora: Почему местные жители Турции недовольны тем, что иностранные покупатели поднимают цены?

Потому что их выгоняют из собственного города. Турецкая семья, зарабатывающая в лирах, чья зарплата не поспевает за ростом цен на недвижимость, измеряемую в евро, не может покупать недвижимость в том районе, где она выросла. Это не уникально для Турции. Такая же динамика наблюдается в Лиссабоне, Барселоне и Амстердаме. Разница заключается в масштабе и скорости: за десять лет Аланья превратилась из рынка недвижимости, в котором преимущественно владеют турки, в рынок недвижимости, в некоторых районах которого преобладают иностранцы. Социальная напряженность реальна, документально подтверждена, и ее стоит понимать как иностранному покупателю, чтобы не чувствовать вину, а понимать среду, в которой вы покупаете, и вести себя в ней как уважительный участник.

Группа эмигрантов в Facebook: Я подумываю о покупке во внутреннем городе, таком как Конья, по более низкой цене. Это хорошая инвестиция?

Как чистая инвестиция для получения дохода от аренды: вероятно, не лучше, чем в Алании. Внутренние города имеют более низкий спрос со стороны иностранных покупателей, что означает более низкий спрос на аренду на международном рынке, который приносит самую высокую доходность. В качестве места для жизни, если вы предпочитаете более традиционную турецкую среду по более низкой цене: возможно, да, если вы приехали сюда зимой, немного говорите по-турецки и чувствуете себя комфортно без инфраструктуры для экспатов, которую предоставляют прибрежные города. В качестве спекулятивной инвестиции в надежде на рост цен в стиле Аланьи: нет. Рост цен в прибрежных курортных городах обусловлен иностранным спросом, которого нет в внутренних городах.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА:

Источники: Индекс цен на жилье TUIK. — https://www.tuik.gov.tr ​​| Т.Р. Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата — https://www.csb.gov.tr

P.S. Это просто спрос и предложение в действии. В прибрежной Аланье турецкая лира практически не имеет значения для практики недвижимости, аренды, ресторанов, услуг, все оценивается по отношению к евро и доллару. Добавьте к этому спрос иностранных покупателей, круглогодичный туризм и ограниченное предложение хорошо расположенных объектов недвижимости, и вы получите рынок, который оценивает себя соответствующим образом. Это не жалоба, это реальность жизни в одном из самых востребованных мест Средиземноморья. Если вы хотите более низкие цены, переезжайте вглубь страны. Если вы хотите Аланию, вы платите цены Алании. Вопрос в том, представляют ли эти цены ценность по сравнению с аналогичными местами в Европе. По моему опыту, так и есть.

В прибрежных городах мерой всего являются евро и доллар. — это не преувеличение, это повседневная реальность. Иностранный спрос создал эти цены, и пока этот спрос сохраняется, цены не упадут. Но если стабильность нарушается, картина полностью меняется. — никогда не забывай этого.