Статья 28: Территории, где иностранцы не могут покупать недвижимость — Военные зоны, квота 10%

28а. Основное правило

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Турции со значительной свободой. — но есть ограничения. Те, кто не знает об этих ограничениях, могут получить отказ на заключительном этапе процесса оформления права собственности.

28б. Военные запретные зоны и зоны безопасности

Некоторые районы Турции имеют статус военной зоны запрета. Иностранным гражданам по закону запрещено приобретать недвижимость в этих районах. В число зон, о которых идет речь, входят военные базы, оборонительные объекты, склады оружия и стратегические оперативные районы. Зоны безопасности охватывают более широкую территорию. Хотя они частично открыты для гражданского поселения, они закрыты для иностранной собственности.

Как это работает на практике: даже если строительство велось вблизи военных зон, эта недвижимость закрыта для иностранных покупателей. Иностранный гражданин пытается приобрести — сознательно или неосознанно — заявка на получение свидетельства о праве собственности будет отклонена. Земельный кадастр сверяет каждую сделку с текущими картами, предоставленными Министерством национальной обороны.

28в. Географические ограничения — особые провинции

Хатай, Килис и Мардин: Решение Совета министров от 27 октября 2008 г. запретило иностранным гражданам приобретать недвижимость в этих трех провинциях. Основанием являются общественные интересы и безопасность. Спрос на эти провинции редкий, но любая заявка получит отказ.

Граждане приграничных стран: Граждане стран, имеющих сухопутную границу с Турцией, не могут приобретать недвижимость в турецких провинциях, граничащих с их собственной страной. Например, гражданин Сирии не может приобрести недвижимость в граничащих с Сирией провинциях.

28д. Квота 10% — Закон и реальность

Согласно турецкому законодательству, иностранные граждане могут приобретать недвижимость в районе максимум до 10% от общей площади земель, находящихся в частной собственности этого района. Также применяется личный общенациональный лимит в 30 гектаров.

Как на самом деле работает система: На бумаге написано 10%, но на практике система не работает должным образом. В таких районах, как Махмутлар, доля иностранной собственности превысила официальную квоту. — на самом деле средняя ставка составляет около 20%.

Что происходит, когда квота заполнена: Когда квота в каком-либо регионе заполнена, иностранный гражданин все равно может совершать там покупки, но не может получить вид на жительство по этому адресу. Другими словами, вы можете купить недвижимость, но законное право на проживание может отсутствовать.

28е. Граждане какой страны не могут покупать?

Это деликатная область, и официальный список не публикуется. В соответствии со статьей 35 Закона о земельном реестре эти полномочия были делегированы президенту, а утвержденный список стран остается конфиденциальным. Общая схема такова: отказ получат граждане стран с серьезной политической напряженностью или активным конфликтом с Турцией. Граждане Сирии, Армении и Греции на практике не имеют возможности приобретать недвижимость. Каждая из этих стран имеет особые исторические и политические отношения с Турцией по разным причинам. Чтобы узнать, находится ли ваша страна в утвержденном списке, наиболее надежный способ — обратиться напрямую в управление земельного кадастра. — эта проверка осуществляется до начала процесса.

28ф. Личный земельный лимит

Иностранные физические лица могут приобрести максимум 30 гектаров недвижимости по всей стране. Указом Президента этот лимит может быть увеличен до 60 га. Для тех, кто покупает квартиру в городе, этот предел не имеет практического значения. — 30 гектаров равны 300 дунамам.

28г. Сельскохозяйственная земля

Иностранное физическое лицо не может приобретать сельскохозяйственную землю на свое имя. Однако если в Турции учреждена компания и получена налоговая регистрация, сельскохозяйственную землю можно приобрести и эксплуатировать в коммерческих целях. Структура компании обязательна.

28ч. Покупка через компанию

Иностранные коммерческие компании могут приобрести недвижимость в Турции — но они должны представить цель своего проекта для приобретения. Если приобретенное имущество используется для целей, отличных от заявленного проекта, соответствующее министерство может инициировать процесс ликвидации. Юридические лица, кроме коммерческих компаний, не могут приобретать недвижимость в Турции.

28и. Официальные источники

• Главное управление земельного кадастра и кадастра (TKGM): tkgm.gov.tr
• Закон о земельном кадастре № 2644 Статья 35: Иностранные граждане, приобретающие недвижимость
• Закон о военных зонах ограничения и зонах безопасности № 2565
• Решение Совета Министров от 27.10.2008: Запрет Хатая, Килиса и Мардина

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/Турция: Как мне проверить, достигнута ли 10%-ная квота иностранной собственности в районе, который я хочу купить?

Проверка квоты выполняется автоматически Земельным кадастром (Tapu Müdürlüğü) при подаче вашей заявки на покупку. Общедоступного портала, где вы можете проверить это заранее самостоятельно, не существует. На практике квота в 10% была достигнута в очень немногих округах страны. В большинстве мест это теоретический потолок, а не текущий барьер. Ваш адвокат может направить запрос в Земельный кадастр, прежде чем вы заключите договор о собственности, чтобы подтвердить статус квоты конкретного кадастрового района. Это стандартный этап комплексной проверки, который занимает 1-2 рабочих дня и исключает любую неопределенность.

Quora: Есть ли в Аланье районы, где иностранцы не могут покупать недвижимость?

Да, недвижимость в обозначенных военных зонах или зонах безопасности не может быть приобретена иностранным гражданином. В Алании в некоторых прибрежных и горных районах, которые исторически находились вблизи военных объектов, действуют ограничения. Проверка осуществляется в рамках процесса очистки военной зоны (askeri yasak bölge kontrolü), который ваш адвокат запрашивает у соответствующего военного штаба в рамках стандартной комплексной проверки. Эта проверка обычно занимает 2–4 недели. Никогда не совершайте покупку без этого разрешения. Передача документа о праве собственности, нарушающего ограничения военной зоны, может быть аннулирована государством, а это означает, что вы теряете собственность и имеете очень ограниченные возможности обращения за помощью.

Группа эмигрантов в Facebook: Агент говорит, что моя национальность позволяет покупать товары в Турции. Должен ли я им доверять?

Убедитесь в этом сами, а не полагайтесь на заверения агентов. Список ограниченных национальностей поддерживается турецким правительством и меняет то, что было разрешено 3 года назад, сегодня может иметь другой статус, и наоборот. Ваш адвокат должен подтвердить ваше право на участие в качестве первого шага комплексной проверки, прежде чем деньги перейдут в другие руки. Агент имеет финансовый интерес в процедуре продажи и может быть не в курсе ограничений по гражданству. Юрист, подтвердивший ваше право на участие в письменной форме, берет на себя профессиональную ответственность за это подтверждение.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: Проверка военной зоны и страны осуществляется земельным кадастром автоматически. — вас нельзя ввести в заблуждение в этом вопросе. Реальная проблема, на которую следует обратить внимание, — это проблема квот: в районе, где квота заполнена, вы можете купить, но не сможете получить вид на жительство. Для сельскохозяйственных земель необходима структура компании. Прежде чем начать, спросите в управлении земельного кадастра, есть ли ваша страна в утвержденном списке.

Источники: Т.Р. Главное управление земельного кадастра и кадастра — https://www.tkgm.gov.tr ​​| Закон о земельном кадастре № 2644 — https://www.mevzuat.gov.tr

P.S. Если вы покупаете квартиру или недвижимость в городе, и она выставлена ​​на продажу в Интернете, проблема военной зоны почти наверняка не применима. Вероятность очень мала. По-настоящему актуальной эта тема становится покупка земли за пределами центра города. Имея землю, вы можете не знать, что находится поблизости. Самый безопасный подход при покупке земли: воспользоваться услугами юриста. Для стандартной городской квартиры эта конкретная проверка вызывает наименьшее беспокойство. Сосредоточьтесь на документе о праве собственности, искане и айдате.