Article 11: New Build or Resale? – The Complete 2026 Comparison for Foreign Buyers in Turkey

In 2026, resale properties account for approximately 68.5% of all residential property transactions in Turkey. For foreign buyers specifically, this figure is worth understanding – it reflects not just market preference but genuine economic logic. This article compares new builds and resale properties across every dimension that matters to a foreign buyer.

11a. The new build market in 2026 – honest assessment

Turkish construction costs rose by approximately 650% between 2021 and 2025, driven by materials inflation, labour costs, and the depreciation of the lira against the currencies used to import construction inputs. This cost explosion has been passed directly to buyers. In 2026, new build prices in Alanya and Antalya are significantly above comparable resale properties on a per-square-metre basis. The price premium for new builds over equivalent resale properties ranges from 20% to 50% depending on location and specification.

Genuine advantages of new builds that remain valid:

• Post-2018 earthquake regulations: buildings permitted and constructed after 2018 comply with significantly upgraded seismic standards. In a country with Turkey’s earthquake history, this is a meaningful advantage over older stock.
• Developer instalment plans: with Turkish bank mortgages unavailable to foreign buyers, developer payment plans – typically 25-50% down with the balance over 2-3 years – provide the only form of purchase financing accessible to most foreign buyers.
• VAT exemption for eligible foreign buyers: foreign nationals not resident in Turkey who pay in foreign currency transferred from an overseas account may qualify for full VAT exemption on new build purchases. This can represent a saving of 1-18% of the purchase price depending on the property classification. The Doviz Alim Belgesi (Foreign Currency Purchase Certificate) is required to claim this exemption.
• 10-year structural defect warranty: Turkish law requires developers to provide a 10-year warranty against major structural defects. This warranty has limited practical value if the developer goes out of business, but it represents a legal right absent in resale purchases.

Risks that must be understood:

• You receive kat irtifaki at signing, not kat mulkiyeti. Full title only comes after the building is complete and the municipality issues the iskan – which can take months or more than a year after physical completion.
• Delivery delay risk is real and documented. Without penalty clauses in the contract, you have no financial recourse for delays.
• The show apartment is always the best unit in the building. Your purchased unit will be on a different floor, with a different view and potentially different specifications.
• Total closing costs are higher: 8-12% above the purchase price when VAT applies, versus 7-10% for resale with no VAT.

11b. The resale market in 2026 – why it dominates

Videresalgseiendommer representerer den mest direkte måten å kjøpe eiendom i Tyrkia på: det du besøker er det du kjøper, skjøtet eksisterer og kan verifiseres, og belegget kan begynne umiddelbart.

Genuine fordeler med videresalg:

• Kat mulkiyeti er vanligvis allerede på plass, noe som betyr fullt juridisk eierskap fra dag én.
• Umiddelbar leieinntekt: du kan begynne å generere inntekt den dagen du fullfører kjøpet, uten ventetid for bygging eller iskan.
• Ingen leveringsrisiko: eiendommen eksisterer, tilstanden er inspiserbar og nabolaget er etablert. Du kjenner byggeledelsen, naboene, den faktiske parkeringssituasjonen, og det reelle støynivået.
• Better value per euro in the current market: construction cost inflation has pushed new build prices to levels where resale properties now offer materially superior value in most Alanya locations.
• Lower closing costs: 7-10% above the purchase price, with no VAT on resale transactions.

Risks that require attention:

• Outstanding aidat (service charge) debts attach to the property, not the seller. Verify zero debt status at the site management office before signing – ask for a written zero-balance certificate.
• Older buildings (pre-2000) may have structural issues or not comply with current earthquake standards. An independent structural inspection is strongly recommended for any building over 20 years old.
• Skjøte kan inneholde merknader - pantelån, rettskjennelser eller begrensninger - som bare en advokats due diligence vil avsløre.

11c. Beslutningsrammen

Velg nybygg hvis: du trenger avdragsplanen for å finansiere kjøpet; den spesifikke besparelsen for momsfritak gjør transaksjonen betydelig mer attraktiv; bygningens jordskjelvspesifikasjon etter 2018 er en prioritet; eller du kjøper off-plan til en ekte rabatt fra en utvikler med dokumentert leveringsrecord.

Velg videresalg hvis: du ønsker full eiendom og umiddelbar belegg; du kjøper for leieinntekter fra dag én; budsjettet ditt er fast og verdien per euro er prioritet; eller du er ikke komfortabel med konstruksjonsleveranserisiko og kat irtifaki-perioden.

Spørsmål kjøpere stiller

Reddit r/Turkey: “Is it safe to buy off-plan property in Turkey?”

Off-plan (plan üzeri / proje aşamasında) purchases carry specific risks in Turkey that completed property purchases do not. The developer may delay, change specifications, or in worst cases fail financially before completion. Protections: always verify the developer has completed at least two previous projects in Turkey and delivered them on time. Check for a performance bond (teminat mektubu) or bank guarantee in the contract. Ensure there is a penalty clause for delays (gecikme cezası) — without it, a developer can deliver 18 months late without consequence. Never pay more than 10-20% before foundations are complete. The kat irtifakı (construction lien) title deed you receive at purchase becomes kat mülkiyeti (full ownership) only after the building receives its iskan (occupancy certificate) — ensure the contract specifies when and how this conversion happens.

Quora: "Er videresalgseiendommer i Tyrkia en bedre investering enn nybygg?"

I 2026 representerer gjensalg ofte bedre verdi per kvadratmeter — nybyggprisene i Alanya har steget kraftig, og premien over sammenlignbare gjensalgsaksjer er på sitt høyeste på mange år. Videresalgseiendommer har fordelen av eksisterende iskansertifikat, synlig fysisk tilstand, etablert bygningsforvaltning, og ingen leveringsrisiko. Ulempene: Eldre bygninger kan ha utsatt vedlikehold, bygging før 2000 oppfyller kanskje ikke gjeldende seismiske standarder, og renoveringskostnader kan være betydelige. De beste videresalgsinvesteringene er eiendommer i godt forvaltede komplekser bygget mellom 2005 og 2015 på lokasjoner med ekte helårs etterspørsel etter leie.

Facebook-ekspatgruppe: "Utvikleren tilbød meg en betalingsplan over 24 måneder. Er dette trygt?"

Avdragsbetalingsplaner som tilbys direkte av utviklere er vanlige i Tyrkia og kan være legitime. De kritiske spørsmålene: hva skjer med betalingene dine hvis utvikleren blir insolvent før ferdigstillelse? Er det en bankgaranti eller deponering som beskytter avdragene dine? Spesifiserer kontrakten tidspunktet for skjøteoverføring - får du tapu ved fullføring eller ved endelig betaling? Få betalingsplanvilkårene gjennomgått av din egen advokat før du signerer. En betalingsplan som beskytter utvikleren, men ikke kjøperen, er ikke en betalingsplan – det er et usikret lån til utvikleren.

EKSPERTRÅD: I 2026 gir videresalgseiendommer bedre verdi per euro enn nybygg i de fleste tyrkiske kystmarkeder. Byggekostnadsveksten har fundamentalt endret prisforholdet mellom de to. Når det er sagt, kan momsfritaket for kvalifiserte utenlandske kjøpere på nybygg være betydelig – beregn det for din spesifikke transaksjon. Velger du nybygg er avdragsordningen en genuin fordel; leveringsrisikoen er en reell trussel. Signer aldri en ny byggekontrakt uten at en advokat har satt inn straffeklausuler for sen levering og en full refusjonsmekanisme hvis prosjektet blir forlatt. Kilder: TUIK Konut Satis Istatistikleri – https://www.tuik.gov.tr ​​| T.C. Cevre, Sehircilik og Iklim Degisikligi Bakanligi – https://www.csb.gov.tr ​​| T.C. Gelir Idaresi Baskanligi (momsfritak) – https://www.gib.gov.tr

P.S. — Både nybygg og videresalgseiendommer kan være utmerkede valg — Typen er ikke den avgjørende faktoren, det er papirarbeidet. Nybygg eller videresalg, den gyldne regel er den samme: dokumenter ferdige, iskan i orden, aidat på et overkommelig nivå. Hvis du vurderer et nybygg som ennå ikke er ferdig, ville jeg personlig tenkt meg om to ganger. Risikoen er reell og tidslinjene er sjelden det de lover. For videresalg, gjør leksene dine ordentlig: besøk bygningen flere ganger til forskjellige tider, observer fellesarealene, snakk med naboer hvis du kan, og spør alltid direkte - hvorfor selger den nåværende eieren? Svaret forteller deg mye. Du finner genuint vakre leiligheter i videresalgsmarkedet til utmerkede priser hvis du er tålmodig og konsekvent. Søk på nettet regelmessig, sammenlign, ta deg god tid. Men ikke vent for alltid — En eiendom til 50 000 EUR i dag kan lett bli 60 000 EUR på seks måneder. Informerte og klare beats som venter på det perfekte øyeblikket hver gang.