Kan min ektefelle og jeg kjøpe eiendom sammen i Tyrkia? og skal jeg sette barnet mitt på skjøtet? er begge vanlige forumspørsmål. Svaret på begge er ja – men de juridiske konsekvensene av et felles skjøte kan skape alvorlige problemer år senere hvis du går inn uten å forstå dem.

77a. Hva er en hisseli tapu?

En hisseli tapu (delt eller delt skjøte) er et skjøte der en eiendom eies av to eller flere personer i definerte proporsjoner – for eksempel 50/50 eller 60/40. Hver medeierandel er offisielt registrert i tinglysingen. Ordningen er fullt tilgjengelig for utlendinger: to utenlandske statsborgere, en utenlandsk statsborger og en tyrkisk statsborger, familiemedlemmer eller forretningspartnere kan alle ha et felles skjøte.

77b. Ektepar – Den vanligste kombinasjonen

Felleseie mellom ektepar er både vanlig og juridisk ukomplisert. Skjøtet kan struktureres som like andeler (50/50) eller i ulike proporsjoner. En viktig nyanse: under tyrkisk sivilrett kan eiendom som er ervervet under et ekteskap allerede være underlagt det lovbestemte ekteskapsformueregimet – De spesifikke implikasjonene avhenger av parets nasjonalitet og eventuelle gjeldende internasjonale privatrettslige regler. Begge ektefellene må være tilstede i tinglysingen ved tinglysningen, eller gi en attestert fullmakt på forhånd.

77c. Foreldre-barn og forretningspartnere

Foreldre-barn felleseie velges ofte for å planlegge arv. Et kritisk punkt må imidlertid forstås: under tyrkisk arvelov er ikke ugifte partnere (samboerpartnere) juridiske arvinger. En partner hvis navn ikke står på skjøtet får ingen automatisk rett til eiendommen dersom eieren dør.

For forretningspartnere som deler et skjøte, er den største risikoen en fastlåst beslutningsprosess: Hvis en partner ønsker å selge, leie ut eller pantsette eiendommen og de andre objektene, kan hele prosessen stoppes.

77d. Rettslige konsekvenser av felleseie

• Forkjøpsrett (şufa hakkı): Når en sameier ønsker å selge sin andel til en tredjepart, har de øvrige sameierne en lovfestet forkjøpsrett. Andelen må tilbys de eksisterende sameierne før den kan selges eksternt.
• Felles vedtakskrav: Å leie ut eiendommen, sette pant i den eller utføre større arbeider krever samtykke fra samtlige sameiere. En uenig medeier kan blokkere disse prosessene helt.
• Individuelt aksjesalg: Hver sameier kan selge sin egen andel uavhengig – men med forbehold om forkjøpsretten beskrevet ovenfor.

77e. Hva skjer ved døden?

Hvis en medeier dør, går deres andel under tyrkisk arvelov. Uten gyldig tyrkisk testamente deles aksjer ut til lovfestede arvinger (ektefelle, barn, foreldre) i henhold til den lovfestede formelen. En ugift partner hvis navn ikke står på skjøtet mottar ingenting automatisk.

Sterk anbefaling til alle utenlandske eiendomsbesittere i Tyrkia: utarbeide et testamente etter tyrkisk lov i tillegg til ethvert testament i hjemlandet ditt. Det er ingen garanti for at ditt hjemlands testamente gjelder direkte for eiendom i Tyrkia.

Kilder: T.R. Generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel – https://www.tkgm.gov.tr​| Tyrkisk sivil lov (TMK) – https://www.mevzuat.gov.tr

EKSPERT RÅD: Et felles skjøte er lovlig og gjennomførbart – men når sameierne er uenige, kan ingen av dem selge, leie ut eller behandle eiendommen fritt. Før du kjøper sammen, spør dere hva som skjer hvis vi skilles eller en av oss dør? og skriv svaret skriftlig. For ugifte par er et testament ikke valgfritt – tyrkisk lov anerkjenner ikke uformelle partnerskap, og en partner som ikke er navngitt på skjøtet, arver ingenting.

P.S. Felleseie berører eiendomsrett, arverett og familierett samtidig. Det er ikke et enkelt emne hele juridiske lærebøker er skrevet om det. Før du setter andres navn på et skjøte, få uavhengig juridisk rådgivning. Én konsultasjon før signering koster langt mindre enn å løse en tvist i etterkant.