Madde 1: Türkiye'de Ev Almalı mıyım? — Beklentiler ve Gerçeklik

Reddit'in r/expats ve r/Turkey ile ilgili en çok aranan sorulardan biri şu: "Türkiye'de mülk satın almak gerçekten buna değer mi, yoksa sadece bir tatil hayali mi?" Dürüst cevap: Doğru kişi için, gerçekten de yabancı alıcıların erişebileceği en iyi değere sahip emlak piyasalarından biridir. Yanlış kişi için bu, daha fazla zaman almaya değer bir karardır. Bu makale, tek bir euro harcamadan hemen önce rekoru kırıyor.

1a. Gerçek rakamlar — Türkiye neden yabancı alıcıları çekiyor?

Türkiye, yabancı gayrimenkul alımlarında sürekli olarak dünya çapında ilk beş ülke arasında yer almaktadır. Yabancı uyruklu kişiler 2024 yılında Türkiye'de 35.000'in üzerinde mülk satın aldı. Sebepler tesadüfi değil yapısaldır: Yabancılara tam mülkiyet hakkı veren yasal bir çerçeve, euro ve dolar karşısında önemli ölçüde zayıflayan bir para birimi, Akdeniz iklimi ve benzer Akdeniz destinasyonlarının oldukça altında kalan emlak fiyatları.

Alanya'da 120.000 Euro'ya mal olan bir sahil dairesinin maliyeti İspanya'nın güneyinde 350.000 Euro, Fransa'nın güneyinde 400.000 Euro, İtalya kıyılarında ise 500.000 Euro'dur. Bu boşluk gerçektir ve büyüktür. Türkiye AB'de olmadığı için, lira zayıfladığı için ve pazar Batı Avrupalı ​​alıcı talebine Akdenizli rakiplerine göre daha az doymuş olduğu için var. Bu faktörlerin hiçbiri kısa vadede ortadan kalkmayacak.

2025 yılında Türkiye'de ortalama brüt kira getirisi: Ülke genelinde %7,76. Alanya'nın en iyi lokasyondaki sitelerinde maliyet sonrası %5-7 net getiri elde edilebilmektedir. Karşılaştırma için, İspanya'da brüt verim ortalama %4-5, Portekiz'de %4-6, Yunanistan'da %3-5'tir.

1b. Türkiye vs İspanya, Portekiz, Yunanistan — Neden burada?

Birden fazla Akdeniz pazarını araştıran ve Türkiye'yi seçen yabancı alıcılar sürekli olarak üç faktörü öne sürüyor:

• Metrekare fiyatı: Alanya, Costa del Sol veya Algarve'ye kıyasla aynı bütçeyle `-70 daha fazla alan sunuyor.
• İklim: Alanya yılda ortalama 300+ gün güneşlidir. Ocak ayı ortalama sıcaklığı 13-15°C'dir; kışın Malaga'dan daha sıcaktır.
• İşletme maliyetleri: Türkiye'deki yıllık emlak vergisi, kamu hizmetleri ve hizmet ücretleri, Türkiye'deki enflasyon artışından sonra bile İspanya veya Portekiz'deki eşdeğer mülklerden önemli ölçüde düşük kalıyor.

Karşı argüman da aynı derecede gerçek: Türkiye AB'de değil, lira değişken, hukuk sistemi Türkçe işliyor ve siyasi ortam İspanya, Portekiz ve Yunanistan'ın taşımadığı riskleri taşıyor. Bunlar Türkiye'den uzak durmak için nedenler değil; ancak Güney Avrupa'daki bir satın alma işlemine farklı şekilde hazırlanmak için nedenler.

1c. Kira geliri — Gerçekçi beklentiler

Türk mülklerinden elde edilen kira gelirleri gerçektir ancak acenteler tarafından sıklıkla abartılmaktadır. Kullanılacak rakamlar:

• Kısa süreli turist kiralama (yasal lisanslı, iyi yönetilen, sahile yakın): brüt getiri %8-12, platform ücretleri, yönetim, vergi ve boşluktan sonra net %5-7
• Yabancılara uzun vadeli kiralama (yıl boyunca): brüt getiri %5-7, net %4-5
• Türk kiracılara uzun vadeli kiralama: daha düşük getiri, kiracı için daha güçlü yasal korumalar, daha zor tahliye

Türkiye'de kısa süreli kiralama artık 7464 Sayılı Kanun kapsamında lisans gerektiriyor. Ruhsatsız faaliyet göstermek 100.000 TL ve üzeri para cezası gerektiriyor. Bunu başlangıçtan itibaren yatırım hesaplamanıza dahil edin.

1d. Vatandaşlık — Aslında kimin için önemli?

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için minimum 400.000 ABD Doları tutarında mülk satın alınması gerekmektedir. Rusya, İran, Orta Asya cumhuriyetleri ile Orta Doğu ve Afrika'nın bazı bölgelerinden gelen alıcılar için Türk vatandaşlığı, mobilite ve bankacılık erişiminde anlamlı bir ilerlemeyi temsil ediyor. AB ülkeleri, ABD, İngiltere, Kanada veya Avustralya'dan gelen alıcılar için bu, pasaportun gücünde bir düşüş anlamına geliyor ve genellikle seyahat özgürlüğünden ziyade vergi veya ticari nedenlerle takip ediliyor. Türk vatandaşlığının sizin özel durumunuza fayda sağlamasına ilişkin spesifik, belgelenmiş bir nedeniniz olmadığı sürece vatandaşlık primi ödemeyin.

1e. Tatil izlenimi — Bir kış ziyareti neden her şeyi değiştirir?

Daha sonra yeniden düşünmek isteyen alıcılar arasında en yaygın kalıplardan biri: yalnızca yaz tatili izlenimine dayalı satın alma. Temmuz ayında Alanya'da iki hafta geçirdiniz. Hava mükemmeldi, insanlar sıcaktı, yemekler olağanüstüydü, daire cennete benziyordu. Eve uçmadan önce bir teklifte bulundun.

Görmedikleriniz: Ocak ayında aynı daire, kompleksin yarısı boş ve en yakın açık restoran 2 kilometre uzakta. Üç yıldır devam eden bina yönetimi anlaşmazlığı. Yardım miktarı geçen yıl ikiye katlandı. Acentenizin belirtmediği tapu şerhi. Gece 02:00'ye kadar müzik çalan komşu.

Uzun süreli yabancı sakinlerden gelen en tutarlı tavsiye: satın alma taahhüdünde bulunmadan önce bir kış da dahil olmak üzere en az bir yıl boyunca kiralayın. Yapabileceğiniz en iyi araştırma olduğu ortaya çıkıyor.

1f. Beş yıl — Sermaye kazançları vergi eşiğine ulaşır

Türkiye, beş yıldan fazla elde tutulan mülklerden elde edilen sermaye kazançlarını vergilendirmemektedir. Satın aldıktan sonraki beş yıl içinde satış yaparsanız, beyan edilen satın alma fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden hesaplanan kazanç üzerinden gelir vergisi ödersiniz. Bunun iki sonucu vardır: mümkünse beş yıl tutun ve gerçekte ödediğinizden daha düşük bir satın alma fiyatı beyan etmeyi asla kabul etmeyin (bkz. Madde 17).

1g. Kimler satın almadan önce dikkatlice düşünmeli?

• Türkiye'yi yalnızca yazın ziyaret eden herkes önce kışı deneyimlesin
• Kararı öncelikle emlakçının kendisine söylediklerine dayanan herkes
• Sermayesini 5+ yıl boyunca kilitli tutmayı göze alamayan herkes
• İngilizce çalışmak için her şeye ihtiyaç duyan herkes — Türk bürokratik sistemi
• Yatırımdan ziyade öncelikle yaşam tarzı için satın alan herkes - yaşam tarzı değişiklikleri, mülk değişmez

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/expats: "Yabancılar için Türkiye'de mülk satın almak güvenli mi? İnternette uyarıcı hikayeler görmeye devam ediyorum."

Uyarı niteliğinde davalar mevcuttur ve neredeyse her zaman aynı nedeni paylaşırlar: Alıcı, bağımsız yasal durum tespitini atlamıştır. Türkiye, yabancı mülk sahipliğine ilişkin gerçek korumalarla işleyen, işleyen bir yasal çerçeveye sahiptir. Riskler yasada değil, uygulamadadır. İmzalamadan önce tapuyu, inşaat ruhsatını, borç durumunu ve sözleşmeyi kontrol eden bağımsız bir avukat, belgelenen dolandırıcılık ve uyuşmazlık vakalarının büyük çoğunluğunu ortadan kaldırır. Tedbir gerektiren davalardaki alıcıların neredeyse tamamında ya avukatları yoktu ya da acentenin önerdiği avukatı kullanıyorlardı. Bağımsız olarak bulunan kendi avukatınızı kullanın.

Quora: "Türk gayrimenkulü İspanya veya Portekiz'e kıyasla iyi bir yatırım mı?"

Saf verim açısından Türkiye her ikisinden de daha iyi performans gösteriyor. Yasal güvenlik ve AB üyeliği istikrarı açısından İspanya ve Portekiz Türkiye'den daha iyi performans gösteriyor. Doğru soru, soyut olarak hangisinin “daha ​​iyi” olduğu değil; hangisinin sizin spesifik risk toleransınıza, bütçenize ve kullanım senaryonuza uygun olduğudur. En düşük giriş fiyatını, en yüksek kira getirisini, en sıcak kış iklimini istiyorsanız Türkiye kazanır. AB'de oturma hakları, daha güçlü bir yasal çerçeve ve kur riskinin olmamasını istiyorsanız İspanya veya Portekiz kazanır. Her iki cevap da dürüst.

Facebook'taki yabancı gruplar: "Temsilcim avukata ihtiyacım olmadığını, sürecin basit olduğunu söylüyor. Bu doğru mu?"

Hayır. Türk gayrimenkulünde unutulmaması gereken en önemli şey budur. Her şey yolunda gittiğinde süreç basittir. Bir şeyler ters gittiğinde bir avukat vardır ve yabancı dildeki hukuk sisteminde işler, profesyonel yardım olmadan tespit edemeyeceğiniz şekilde ters gider. Temsilcinin teşviki anlaşmayı kapatmaktır. Teşvikiniz, satın aldığınızı düşündüğünüz şeye sahip olmaktır. Yalnızca bir avukat ikinci menfaate hizmet eder.

UZMAN TAVSİYESİ: Türkiye, euro veya dolar gelirinin size kendi ülkenizde elde edebileceğinizin çok ötesinde gerçek bir satın alma gücü sağladığı birkaç yerden biridir. Fırsat gerçek ve rakamlar da bunu destekliyor. Ancak tatil izlenimi, yaşamla ilgili bir kararın temeli değildir. Önce kiralayın, kışı görün, bürokrasiyle uğraşın ve sonra açık gözlerle karar verin. Türkiye'de başarılı olan alıcılar hazırlıklı gelenlerdir. Mücadele edenler, dürtüyle gelenlerdir.
Sources: T.C. Cevre, Sehircilik ve Iklim Degisikligi Bakanligi — https://www.csb.gov.tr | Tapu ve Kadastro Genel Mudurlugu — https://www.tkgm.gov.tr | TUIK Konut Satis Istatistikleri — https://www.tuik.gov.tr

Not: — 1997'den beri Alanya'da çalışıyorum ve 2001'de buraya kalıcı olarak yerleştim. O yıl 40.000 Euro civarında düzgün bir villa piyasadaydı. Bugün, eğer şanslıysanız aynı bütçe size tek yatak odalı bir daire alabilir. Yirmi yılı aşkın bir süredir bu piyasayı izliyorum ve şunu dürüstçe söyleyebilirim: Dünyanın hiçbir yerinde gördüğüm hiçbir banka hesabı, hiçbir hisse senedi portföyü ve hiçbir finansal ürün sessizce bu tür uzun vadeli getiri sağlamadı. Erken satın alıp elinde tutan insanlar akıllıca bir şey yapmadı. Sadece satmadılar.