Madde 18: Türkiye'de Emlak Dolandırıcılığı – Sahte Tapu, Sahte Acenteler

Öncelikle şunu anlayın

Türkiye'de emlak dolandırıcılığı gerçek ama sanıldığı kadar yaygın değil. Sahte tapu senetleri ve sahte acenteler çok nadir görülen olaylardır. Ancak nadir olması imkansız anlamına gelmez. Dolandırıcı, Türk vatandaşı ile yabancı alıcıyı aynı gözle görür; önemli olan cebindeki paradır. Doğru adımları biliyorsanız kendinizi kolaylıkla koruyabilirsiniz.

18a. Sahte tapu senetleri

Varlar ama çok nadirler. Profesyonel dolandırıcıların kullandığı bir yöntemdir. Sahte tapuyu tespit etmenin en kolay yolu webtapu sistemidir.

Nasıl kontrol edilir:

Tapu kaydını webtapu üzerinden sorgulayabilirsiniz. Tapu gerçek ise sisteme kaydedilecektir. Avukatınız varsa bunu hemen doğrulayacaklardır ve dolandırıcının kimliği de anında belirlenecektir.

18b. Sahte emlakçılar

Lisanssız acenteler veya sahte kimliklerle faaliyet gösterenler çok nadirdir. Koruma basittir: Geldiğinizde her zaman belgelerini isteyin ve kontrol edin. Avukatınız varsa hemen belli olur.

18c. En yaygın dolandırıcılık – sahte listeler

Bu en sık karşılaşılan yöntemdir. 100.000 Euro değerindeki bir mülk, 45.000 Euro gibi gerçekçi olmayan düşük bir fiyatla listeleniyor. Çok çekici görünüyor ama daha yakından incelenmeyi hak ediyor.

Ne yapmalısınız:

Bunun gibi listelerden hemen şüphelenin. Farklı web sitelerinde aynı bölgedeki aynı tür mülkün fiyatlarını karşılaştırın. Piyasa fiyatının çok altında olan her ilan bir uyarı işaretidir.

Üstelik ilan bir gayrimenkule ait olsa bile, onu size gösteren kişi gerçek sahibi olmayabilir. Kiracı veya yetkisiz bir kişi, sanki mülk sahibiymiş gibi davranıyor olabilir. Bu nedenle mülkü beğenseniz de beğenmeseniz de mutlaka bizzat gidin, görün ve tapu kaydında belirtilen gerçek sahibiyle yüz yüze görüşün.

18g. Çevrimiçi dolandırıcılık – para göndermeyin

Türkiye’ye gelmeden önce WhatsApp, e-posta ya da sosyal medya üzerinden iletişime geçen kişiler rezervasyon yaptırayım, depozito göndereyim diyebiliyor. Bu klasik bir çevrimiçi tuzaktır.

Kural açık: Yalnızca çevrimiçi iletişim kurduğunuz hiç kimseye para göndermeyin.

Türkiye'ye gelin, mülkü bizzat görün, kişi veya şirketle yüz yüze görüşün ve ödemeyi yapın.

18e. Kira dolandırıcılığı

Satın alma sürecinde olduğu gibi kiralama sürecinde de zaman zaman dolandırıcılar ortaya çıkabiliyor. Size mülkü göstermeden önce depozito veya avans isteyen kişilerden uzak durun.

Kural: Şirket veya kişi hakkında emin değilseniz asla depozito ödemeyin. Önce güven oluşturun, sonra ödeme yapın.

18f. Aynı mülkün birden fazla kişiye satılması

Bu tür dolandırıcılık da mevcut. Kendinizi korumanın yolları:

Çevrimiçi ara:

Bir kişi veya şirket hakkında emin değilseniz, tam adını veya şirket adını tüm arama motorlarında iyice arayın. Birisi daha önce dolandırıldıysa, neredeyse kesinlikle bunu bir yere yazmıştır; bu, en hızlı ve en pratik filtredir.

Mülkte yaşayan biriyle tanışın:

Orada biri yaşıyorsa veya mülk sahibiyle tanışma fırsatı varsa bunu mutlaka yapın. Birden fazla kişiye satış yapılmaya çalışılıyorsa bu adım bunu ortaya çıkaracaktır.

Webtapu kontrolü:

Webtapu sistemi üzerinden tapu kaydını kontrol edin. Gerçek kayıtlı sahibi kimdir? Üzerinde ipotek veya kısıtlama var mı? Bunların hepsi sistemde görünüyor.

18g. Genel koruma kuralları

Bir avukat tutun – dolandırıcılık girişimleri bir avukatın hazır bulunmasıyla anında tespit edilir

Yalnızca çevrimiçi iletişim kurduğunuz kişilere asla para göndermeyin

Piyasa fiyatının çok altında olan her listeyi sorgulayın

Şirketi veya kişiyi çevrimiçi olarak arayın; mağdurlar varsa, bu konuda yazmış olacaklardır

Webtapu aracılığıyla tapuyu kontrol edin

Mülkte yaşayan biriyle tanışmaya çalışın

Herhangi bir depozito ödemeden önce tam bir güven oluşturun

Resmi kaynaklar

Webtapu – TKGM: tapu sorgulama sistemi: webtapu.tkgm.gov.tr

Emniyet Genel Müdürlüğü – dolandırıcılık şikâyetleri: egm.gov.tr

Tüketici Hakları Derneği (THD): thd.org.tr

18 saat. türkiye'de dolandırıcılık nereye bildirilir

Türkiye'deki bir emlak işleminde dolandırıldıysanız kullanabileceğiniz kanallar şunlardır:

• Emniyet Genel Müdürlüğü (EGM) Siber Suçlar Birimi: Çevrimiçi dolandırıcılık, sahte listeleme ve dijital aldatma için egm.gov.tr ​​adresini ziyaret edin veya 155'i arayın.
• Jandarma (kırsal alanlar): Şehir polisinin yetki alanı dışındaki alanlar için ALO 156
• Public Prosecutor (Cumhuriyet Savcılığı): Cezai dolandırıcılık şikayetleri için Türk avukatların yardımıyla en yakın adliyeye başvurunuz
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Sahte tapu şikayetleri için tkgm.gov.tr
• Ülkenizin konsolosluğu: Türk hukuki süreçlerine müdahale edemez ancak avukat listesi ve konsolosluk desteği sağlayabilir

Gerçekçi beklenti: Türk mahkemeleri dolandırıcılık davalarına bakıyor ancak yargılamalar yavaş ilerliyor, çözüm genellikle 2 ila 5 yıl sürüyor. Uyuşmazlığın ilk anından itibaren bir Türk avukata sahip olmak, sonuçları önemli ölçüde iyileştirir. Her şeyi belgeleyin: tüm iletişimleri, sözleşmeleri, banka transferlerini ve makbuzları saklayın.

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/expats: Türkiye'de bir mülk satın almak için para gönderdim ve satıcı ortadan kayboldu. Ne yapabilirim?

İki cephede hemen harekete geçin. Birincisi: aynı gün bankanızla iletişime geçin ve eğer transfer çok yeniyse banka havalesinin geri çekilmesini talep edin. Uluslararası banka havalesi geri çağırmaları az sayıda durumda başarılı olur ancak bunun hiçbir maliyeti yoktur. İkincisi: Cumhuriyet savcısına dolandırıcılık şikayeti (dolandırıcılık şikayeti) yapması için derhal bir Türk ceza avukatı görevlendirin. Tüm belgeleri sağlayın: banka havalesi makbuzu, satıcıyla yapılan tüm iletişimler, imzalanan sözleşmeler. Türk savcıları, resmi bir şikayette bulunulduktan sonra hızlı bir şekilde mal varlıklarını dondurabilir ve seyahat yasağı uygulayabilir. Beklemeyin, resmi olmayan bir şekilde çözmeye çalışmayın ve hiçbir durumda daha fazla para göndermeyin.

Quora: Satın almadan önce Türk tapu senedinin gerçek olduğunu nasıl doğrulayabilirim?

Güvenilirlik sırasına göre üç yol vardır: İlk ve en güvenilir olanı, Türk avukatınızın resmi tapu kaydı örneğini (tapu kayıt örneği) doğrudan Tapu Veri Tabanından (TAKBİS) almasını sağlayın. Bu yetkili kaynaktır ve sahtesi yapılamaz. İkinci olarak e-Devlet portalını (turkiye.gov.tr) kullanarak taşınmazı parsel ve parsel numarasına göre sorgulayabilirsiniz. Üçüncü olarak arsa ayrıntılarıyla birlikte Tapu Müdürlüğü'nü (Tapu Dairesi) bizzat ziyaret edin. Satıcı tarafından sağlanan herhangi bir tapu belgesinin Tapu Veri Tabanı ile doğrulanması gerekir. Veri tabanı kayıtlarıyla eşleşmeyen fiziksel bir belge ya eskidir ya da sahtedir.

Facebook göçmen grubu: Aynı mülkün üç farklı acente tarafından üç farklı fiyata listelendiğini buldum. Bu dolandırıcılık mı?

Dolandırıcılık mutlaka Türk emlak piyasasının ortak bir özelliği değildir. Birden fazla acente satıcının aynı listesine sahip olabilir ve her biri kendi marjını ekleyebilir. Farklı fiyatlar, farklı komisyon yapılarını ve gerçek istenen fiyatla ilgili farklı şeffaflık düzeylerini yansıtır. Bunu aşmanın yolu: mümkünse doğrudan satıcıyla iletişime geçin veya her temsilciye, mülkün başka bir yerde daha düşük bir fiyata listelendiğini gördüğünüzü söyleyin ve en iyi fiyatını isteyin. En düşük liste fiyatı nadiren taban fiyattır. Gerçek işlem fiyatı genellikle en düşük liste fiyatının -20 altındadır. Birden fazla fiyatta birden fazla listelemenin varlığı, başlı başına bir tehlike işareti değil, bir müzakere aracıdır.

UZMAN TAVSİYESİ:

Sources: T.C. Tapu ve Kadastro Genel Mudurlugu – https://www.tkgm.gov.tr | T.C. Emniyet Genel Mudurlugu – https://www.egm.gov.tr

Not: Olasılık çok düşük ama düşük olması sıfır anlamına gelmiyor. Tavsiyem basit: Her temsilciyle sokakta veya kafede değil, ofisinde yüz yüze görüşün. Gözlemlemek. Ofis yerleşik görünüyor mu? Duvarda lisansları var mı? Belgelerini isteyin. Meşru bir ajansın saklayacak hiçbir şeyi yoktur ve size her şeyi tereddüt etmeden gösterecektir. Bu beş dakikalık gözlem size herhangi bir çevrimiçi incelemeden daha fazlasını anlatır.

Türkiye'de emlak dolandırıcılığı nadir fakat gerçektir. En iyi koruma basittir: bir avukat tutun, çevrimiçi arama yapın, webtapu'yu kontrol edin, çok ucuz olan listelere inanmayın, çevrimiçi para göndermeyin. Doğru adımları izleyen herkesin dolandırılması neredeyse imkansızdır.