Türkiye'de kısa süreli kiralamaları düzenleyen yasa 1 Ocak 2024'te temelden değişti. Airbnb, Booking.com veya benzeri platformlarda mülklerini kiralayan veya kiralamayı planlayan her yabancının bu yasayı anlaması gerekiyor.

76a. Yasal dayanak – kanun no. 7464

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiraya Verilmesi Hakkında Kanun 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilerek 2 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girdi.

Temel kural basittir: 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanan tüm konutlar için Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi (Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi) zorunludur. Bu izin olmadan kiralamak, hangi platformun kullanıldığına bakılmaksızın yasa dışıdır.

76b. Lisans başvuru süreci

Başvurular e-Devlet portalı üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığı'na yapılıyor. Lisans almaya hak kazanmak için aşağıdaki koşulların karşılanması gerekir:

• Apartmanlarda oybirliğiyle muvafakat: Çok daireli konutlarda, kısa dönem kiralama ruhsatı verilmesi için diğer tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onay vermesi gerekiyor. Uygulamada en büyük engel budur; itiraz eden bir komşu, ruhsatın alınmasını imkansız hale getirir.
• Müstakil villalar ve müstakil binalar: Oybirliğiyle muvafakat şartı aranmaz. Süreç çok daha basittir.
• Zorunlu plaket: Ruhsatlı tesislerin girişinde Bakanlık onaylı resmi plaket bulundurmak zorundadır. 2024 yılı plaket ücreti 5.000 TL olarak belirlendi ve yıllık olarak revize ediliyor.

76c. 100 günlük sınır ve istisnalar

Yasa yalnızca 100 gün veya daha kısa süreli tek sözleşmeli kiralamalar için geçerlidir. Tek bir sözleşme kapsamında 100 günü aşan kiralamalar bu yasa kapsamının dışında kalır ve bunun yerine standart konut kiracılığı düzenlemelerine tabidir.

Önemli not: Danıştay, 2025 yılı sonunda bazı ikincil düzenlemeleri iptal etti. Ancak bu karar, Resmi Gazete'de yayımlanan temel lisans zorunluluğunu veya kanunun ana hükümlerini etkilemedi. Lisans zorunluluğu halen devam etmektedir.

76d. Cezalar

Ruhsatsız kısa süreli kiralama yapmanın idari para cezası 100.000 TL'dir. Tekrarlanan ihlallerde para cezası iki katına çıkar. Lisanssız listeleme yayınlayan platformlar da ayrı yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir.

76e. Vergi yükümlülükleri

Kısa vadeli kira gelirleri ticari gelir olarak sınıflandırılır ve KDV'ye tabidir. Lisanslı operatörlerin KDV mükellefi olarak kaydolması ve kira geliri üzerinden KDV tahsil etmesi gerekmektedir. Yıllık gelir vergisi beyannamelerinin de verilmesi gerekmektedir. Kısa vadeli kiralamadan elde edilen net getiri hesaplanırken, hem KDV yükümlülüğü hem de gelir vergisi hesaplamaya dahil edilmelidir. Pazarlama materyallerinde gösterilen brüt rakam bunu yansıtmamaktadır.

76f. Yerdeki gerçeklik

Alanya'da yabancı mülk sahiplerinin bir kısmı ruhsatsız faaliyet göstermeye devam ediyor. Ancak yaptırımlar sıkılaştırılıyor; Airbnb ve Booking.com, lisanslı ve lisanssız kayıtların tanımlanması konusunda Türk yetkililerle işbirliği yapıyor. Lisanssız bir listeleme, listenin silinmesi, lisansın uygun olmaması ve 100.000 TL para cezası riski taşır. Risk azalmıyor, artıyor.

Sources: T.C. Resmî Gazete – https://www.resmigazete.gov.tr | Law No. 7464 (2 November 2023) | T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı – https://www.ktb.gov.tr

UZMAN TAVSİYESİ: Türkiye'de kısa vadeli kiralama artık ciddi bir yasal çerçeveye tabidir. Ruhsatsız faaliyet göstermek 100.000 TL ceza riski taşıyor ve bu risk azalmak yerine artıyor. Oybirliğiyle onay alma zorunluluğu, çoğu apartman için ruhsat almayı neredeyse imkansız hale getiriyor. Özellikle kısa vadeli kira geliri için bir mülk satın alıyorsanız, imzalamadan önce lisansın alınabildiğini doğrulayın. Yatırım kararınızı bu gerçeği bilerek verin.

Not: Kişisel görüşüm: Seçme şansım olsaydı kısa süreli kiralamaya dokunmazdım. Ruhsat gereklilikleri, misafir değişimi, temizlik, değerlendirmeler, sezonluk boşluklar yarı zamanlı bir iştir. Uzun vadeli bir kiralamayla iyi seçilmiş bir daire size istikrarlı bir gelir, sıfır günlük yönetim ve çok daha az stres sağlar. Basit, mülkiyette her zaman akıllıyı yener.