Madde 30: Vergi ve Harçlar – Alırken, Sahip Olurken, Satarken

Genel bakış – mülk sahipleri tarafından ödenen vergiler

Türkiye'de mülk sahibi olan Türk vatandaşı veya yabancı uyruklu herkes aynı vergi oranlarına tabidir. Yabancılar için ayrı bir vergi bulunmamaktadır.

30a. Tapu vergisi – %4

Tapu vergisi beyan edilen mülk satış değerinin %4'üdür. Kanuna göre alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2 ödüyor. Uygulamada, alıcı genellikle tutarın tamamını öder; herhangi bir şeyi imzalamadan önce kimin neyi ödediğini netleştirin.

2026 ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİK:

2026 yılında emlak vergisi matrahı yaklaşık 3 kat artırıldı. Bu matrahın altında tapu vergisi beyanı yapılamadığından, daha düşük fiyat beyan edilmesi daha da kısıtlandı.

Ödeme zamanı: Tapu randevusundan önce – SMS ile gelen ödeme referansı kullanılarak banka veya GİB online üzerinden.

30b. KDV – yalnızca yeni yapılar

Yabancı alıcılar için KDV muafiyeti:

Ödemenin yurt dışındaki bir hesaptan döviz cinsinden yapılması ve mülkün 1 yıl içerisinde satılmaması durumunda yabancı alıcı KDV'den muaftır.

30c. Yıllık emlak vergisi (emlak vergi̇si̇)

Her yıl yerel belediyeye ödeme yapılır. Belediye değeri takdir edilen mülkler üzerinden hesaplanır.

Pratik örnek:

Alanya'da 100.000 değerindeki bir mülk için yıllık emlak vergisi 100-200 civarındadır.

Ne zaman ödeme yapılır:

Yılda iki taksit halinde – Mayıs ve Kasım. Belediyenin çevrimiçi portalı, banka aracılığıyla veya belediye vergi dairesine şahsen ödeme yapılabilir.

İhtiyacınız olan şey:

Türk vergi numaranız ve tapu numaranız yeterlidir.

30 gün. Lüks emlak vergisi – yalnızca yüksek değerli mülkler için

2026 yılı için tahmini değeri 17.711.000 TL'nin (yaklaşık 330.000) üzerinde olan mülkler lüks emlak vergisine tabidir. Standart bir Alanya dairesi bu eşiğin altına düştüğünden çoğu yabancı alıcı bu vergiyle karşılaşmayacaktır.

30e. Sermaye kazançları vergisi – 5 yıl kuralı

Yatırımcılar için Türkiye'nin en çekici özelliklerinden biri:

5 YILDAN FAZLA SÜRE TUTUN: Sermaye kazancı vergisi sıfırdır – tamamen muaftır.

5 YIL İÇİNDE SATIŞ: Alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark, -@ oranında artan oranlarda vergilendirilir.

Kural basit: Türkiye uzun vadeli yatırımcılar için oldukça avantajlı. 5 yıl beklet ve vergiden muaf sat.

30f. Yabancılar için bir fark var mı?

Hayır – vergi oranları Türk vatandaşları ve yabancı uyruklular için tamamen aynıdır. Yabancı alıcılar için ek maliyetler vergi değil süreç maliyetleridir: zorunlu değerleme raporu (~300-500), noter (~200-400), yeminli tercüman (~100-200).

Resmi kaynaklar

• Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB): gib.gov.tr
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): tkgm.gov.tr
• 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu
• 492 Sayılı Harçlar Kanunu

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: Türk emlak vergisini 3 yıldır ödemedim çünkü ödemem gerektiğini bilmiyordum. Şimdi ne olacak?

Hemen ödeyin. Türk emlak vergisi (emlak vergisi), geç ödeme cezaları ve faiziyle birlikte birikmektedir. Ne kadar uzun süre ödenmezse toplam tutar o kadar büyük olur. Bir eşiğin üzerinde ödenmeyen emlak vergisi, sonuçta seyahat yasağıyla sonuçlanır (yurt dışı çıkış yasağı), yasağı ancak Türkiye'den ayrılmaya çalıştığınızda keşfedebilirsiniz. Cezalar dahil tutarın tamamını yerel belediye ofisinizde veya belediyenin ödeme portalı aracılığıyla çevrimiçi olarak ödeyin. Bakiyenin sıfır olduğunu doğrulayan bir makbuz alın. Çok yıllık borçlara ilişkin cezalar önemli olabilir ancak genellikle yönetilebilir niteliktedir. Seyahat yasağı çözülmesi gereken daha ciddi bir sonuçtur.

Quora: Yurt dışında yaşarken dairemi kiraya verirsem Türkiye'de vergi öder miyim?

Evet. Türk mülklerinden elde edilen kira geliri, nerede yaşadığınıza bakılmaksızın Türkiye'de vergiye tabidir. Türkiye vergi dairesi, 2023'ten bu yana emlak portalları ve banka hesaplarıyla veri paylaşımı da dahil olmak üzere kira geliri beyannamelerinin uygulanmasını önemli ölçüde artırdı. Geçmiş yıllara ait gelirler için yıllık beyanname 1 Mart ile 31 Mart tarihleri ​​arasında verilir. Yıllık kira geliri muafiyeti bulunmaktadır (2026 yılında yaklaşık 33.000 TL, gib.gov.tr ​​adresinden güncel tutarı doğrulayınız). Muafiyetin üzerindeki gelirler -40 oranında artan oranlarda vergilendirilir. Yabancı mukimler, ülkenizin Türkiye ile yaptığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasıyla aynı gelir kontrolü üzerinden kendi ülkelerinde de vergiye tabi olabilir.

Facebook gurbetçi grubu: 4 yıl sonra Türk mülkümü satıyorum. Ne kadar sermaye kazancı vergisi ödeyeceğim?

Vergiye tabi penceredesiniz, sermaye kazancı vergisi, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içindeki satışlara uygulanır. Vergi kazanç üzerinden hesaplanır: beyan edilen satış fiyatı eksi beyan edilen satın alma fiyatı (liranın satın alma gücü kaybını kısmen dengeleyen enflasyon düzeltme faktörü uygulanan yeniden değerleme oranı ile). Ortaya çıkan kazanç, o yılki diğer Türkiye gelirinize eklenir ve artan oranlı gelir vergisi oranlarında (-40) vergilendirilir. Vergiyi yasal olarak en aza indirmek için: izin verilen tüm satış maliyetleri kesintilerini, makbuzlarla birlikte yenileme maliyetlerini ve tam enflasyon düzeltmesini uygulamak için mülk elden çıkarma konusunda bilgili bir muhasebeci kullanın. Daha düşük bir satış fiyatı beyan etmek yasal bir seçenek değildir (bkz. Madde 17).

UZMAN TAVSİYESİ:

Sources: T.C. Gelir Idaresi Baskanligi – https://www.gib.gov.tr | T.C. Hazine ve Maliye Bakanligi – https://www.hmb.gov.tr

Not: Burada sürpriz yok ve istisna yok: Türkiye'deki her mülk sahibi, Türk vatandaşı veya yabancı uyruklu, tamamen aynı vergi oranlarını ödüyor. Hiçbir özel yabancı alıcı ek ücreti yok, gizli vergi yok, her iki yönde de ayrıcalıklı muamele yok. Bu makalede gördüğünüz şey herkesin ödediği miktardır. Basit ve eşit.

Türkiye'nin vergi sistemi yabancı alıcılar için basit ve makuldür – Türk vatandaşları için de aynı oranlar geçerlidir. En büyük avantajı, beş yıllık mülkiyetten sonra sermaye kazanç vergisinin sıfır olmasıdır. Satın almadan önce, sözleşmede tam olarak kimin neyi ödediğini netleştirin.